En las herencias, es habitual que varias personas reciban un inmueble cuya titularidad tienen que compartir y que ostenten la propiedad en régimen de proindiviso. Pero esta situación suele ser un foco de conflicto entre los herederos, que deben ponerse de acuerdo tanto para la adjudicación del inmueble como de cara a una posible venta futura.
Sin embargo, hay maneras de evitar problemas entre los copropietarios. Y una opción puede ser el reparto mediante el conocido como ‘procedimiento de segregación’. Esta alternativa requiere que el inmueble reúna ciertos requisitos, así como tener el visto bueno de la Administración y formalizar el acuerdo ante notario.
Repasamos de la mano del despacho de abogados Ático Jurídico cuándo es posible optar por esta alternativa, qué pasos hay que dar para llevarla a cabo y qué impuestos hay que pagar:
- ¿Cómo funciona la segregación en una herencia?
- ¿Cuándo se puede optar por la segregación en una herencia?
- Los pasos para formalizar la segregación en una herencia
- Qué impuestos se pagan en la segregación de una herencia
¿Cómo funciona la segregación en una herencia?
La segregación es el proceso que separa del inmueble original una o varias partes del mismo. De esta manera, las partes segregadas constituyen inmuebles independientes de la matriz y pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad.
En este sentido, Salvador Salcedo, abogado y socio del despacho Ático Jurídico, afirma que la fórmula de la segregación “no debe confundirse con la división, en la que el inmueble original se fragmenta y desaparece dando lugar a varios inmuebles que se inscriben autónomamente”.
¿Cuándo se puede optar por la segregación en una herencia?
Esta alternativa solo es posible cuando se cumplan ciertos requisitos que dependen tanto de las características del inmueble (un piso, una parcela, un local comercial…) como de la normativa de comunidad autónoma donde se encuentre. Entre los más habituales se encuentra, por ejemplo, que el inmueble tenga unas dimensiones mínimas. Por ello, añade el letrado, “es aconsejable que previamente se valore el inmueble y la normativa aplicable, antes de tener la certeza de que la segregación podría ser viable”.
Los pasos para formalizar la segregación en una herencia
Una vez que los herederos confirman que el procedimiento cumple la normativa aplicable, es necesario llevar a cabo varios trámites y en unos plazos previstos.
El primer paso es conseguir la autorización administrativa. Para ello, explican desde Ático Jurídico, es conveniente contar con la ayuda de un técnico para preparar la documentación necesaria para formalizar la solicitud, y en la que debe acreditarse que se cumplen los requisitos legales exigidos en cada caso. También puede ser necesaria la autorización de la comunidad de propietarios, aunque solo si el inmueble se encuentra en un edificio en régimen de propiedad horizontal y si los estatutos de la comunidad no dicen nada al respecto. Es decir, no habrá que solicitarlo si lo autorizan los estatutos o el título constitutivo.
Una vez que se tengan las autorizaciones pertinentes, el segundo paso es formalizar la escritura de segregación ante notario, con el objetivo de “separar una o varias partes de la finca matriz, y proceder a la inscripción en el registro de la propiedad de las partes segregadas como fincas independientes”, recalca Salvador Salcedo. Y puntualiza que este acto modifica la configuración del inmueble (ya que la finca registral pasa a ser dos, tres…), pero no altera el patrimonio de los propietarios.
El siguiente paso es notificar la alteración del inmueble al Catastro en un plazo que no puede superar los dos meses desde la firma ante notario, y el Catastro dispone de hasta seis meses para dictar la resolución con la modificación de los datos catastrales. En algunos casos, este trámite puede realizarse directamente en la notaría.
Qué impuestos se pagan en la segregación de una herencia
El procedimiento de segregación está sujeto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y la base que se aplica es el valor de la parte del inmueble que se segrega. En una división, en cambio, se tributará por el valor total del inmueble.
Además, hay casos en los que los herederos están exentos de pagar AJD. Por ejemplo, cuando el procedimiento “se lleva a cabo como paso previo necesario para simultáneamente, en único acto y en la misma escritura, extinguir el proindiviso existente sobre dicho inmueble, podría eludirse la tributación en AJD por ambos conceptos”, según explica Salvador Salcedo, quien hace alusión al criterio establecido por el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en varias resoluciones recientes.
Por último, el letrado recuerda que la extinción de condominio no tributa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), a no ser que se produzcan excesos de adjudicación; y tampoco habrá que pagar la llamada plusvalía municipal. No obstante, y como ha sentenciado recientemente el Tribunal Supremo, sí existirá una ganancia patrimonial sujeta al IRPF cuando, con motivo de la extinción de condominio, se actualice el valor del inmueble.
